(주)삼지건설 · 삼지이앤씨
옥인동·명륜3가·망우동 저층주거지는 휴먼타운 2.0 특별건축구역 지정으로 용적률을 최대 1.2배까지 적용할 수 있게 됐습니다. 일부 제2종일반주거지역은 최대 240%까지 검토할 수 있습니다.
광진구에서는 서울 모아주택 1호가 실제 입주를 시작했고, 마포구 망원동 416-53 일대는 최고 29층·약 1,550세대 신속통합기획이 확정됐습니다. 중곡1동 2,200세대 재개발과 용인 반도체 국가산단 8,686억 원 규모 1공구도 함께 움직였습니다.
📅 게시 기준: 2026년 10월 6일
📰 뉴스 확인 범위: 2026년 9월 28일~10월 5일
이번 주는 조금 결이 다릅니다.
새로운 개발 후보지가 쏟아졌다기보다, 그동안 사업성이 부족했던 곳에는 규제를 풀어주고 이미 계획이 잡혀 있던 사업은 실제 정비와 착공 쪽으로 한 단계씩 내려보내는 움직임이 많았습니다.
특히 건물주 입장에서 눈여겨볼 만한 뉴스가 많았습니다.
옥인동·명륜3가처럼 작은 필지가 많은 동네는 대규모 재개발이 아니어도 개별 신축이나 리모델링을 다시 검토할 여지가 생겼고, 구의동에서는 그동안 정책으로만 이야기되던 모아주택이 실제 입주까지 이어졌습니다.
망원동은 기존 골목상권을 살리면서 재개발하는 방향을 잡았고, 용인에서는 반도체 국가산단 부지조성공사가 본격적으로 움직이기 시작했습니다.
1️⃣ 휴먼타운 2.0｜옥인동·명륜3가·망우동, 용적률 최대 1.2배
이번 주 가장 먼저 볼 뉴스는 휴먼타운 2.0입니다.
서울시는 10월 1일 종로구 옥인동·명륜3가, 중랑구 망우동을 휴먼타운 2.0 특별건축구역으로 지정했습니다. 기존 신영동·구로동까지 포함하면 현재 5곳입니다.
휴먼타운 2.0은 모아타운과 조금 다릅니다.
여러 필지를 크게 묶어 아파트 단지를 만드는 것보다, 지금의 골목과 마을 형태를 어느 정도 유지하면서 개별 필지 또는 인접 필지 단위로 신축·증축·리모델링을 가능하게 하는 방식에 가깝습니다.
용적률이 얼마나 달라질까?
제1종일반주거지역은 기존 150%에서 최대 180%,
옥인동·명륜3가의 제2종일반주거지역 7층 이하 구간은 기존 200%에서 **최대 240%**까지 적용할 수 있습니다.
예를 들어 200㎡ 대지에서 용적률이 150%라면 용적률 산정 연면적은 300㎡ 수준입니다.
180%가 적용된다면 약 360㎡까지 늘어날 수 있습니다.
물론 실제 건축 가능 면적은 주차대수, 도로, 건축선, 높이, 대지형상과 개별 심의까지 같이 봐야 합니다.
경사지 건축조건도 함께 완화
옥인동 자연경관지구 내 해당 지역은 높이를 16m에서 최대 20m까지, 명륜3가는 10m에서 최대 14m까지 완화할 수 있습니다.
경사지에서 지하주차장이나 비주거시설 때문에 지하층 일부가 지상으로 드러나는 경우에는 건폐율도 최대 80%까지 검토할 수 있습니다.
다만 이 혜택이 자동으로 붙는 것은 아닙니다.
특례적용계획서를 제출하고 서울시 건축위원회 심의를 거쳐야 하며, 특례를 적용받은 뒤에는 정해진 기간 안에 실제 착공까지 이어져야 합니다.
▲ 옥인동 47번지 일대 기존 정비계획 종합결정도
출처: 토지이음·서울특별시 / 공공누리 출처표시
※ 휴먼타운 2.0 지정 전 기존 정비계획 참고자료
토지이음에는 옥인동 47번지 일대의 정비계획 종합결정도 PNG가 공개돼 있고, 해당 데이터는 공공누리 출처표시 조건으로 자유 이용할 수 있습니다.
건물주라면 여기부터 봐야 합니다
이번 제도는 삼지건설이 주로 다루는 소규모 건축과도 직접 연결됩니다.
큰 재개발이 어려웠던 대지에서도
단독·다가구·다세대 신축,
기존 주택 증축,
주차장 개선,
외벽·설비 리모델링,
노후 건축물 대수선
같은 선택지를 다시 검토할 수 있기 때문입니다.
다만 “용적률 240% 가능”이라는 숫자 하나만 보고 건축규모를 잡는 것은 위험합니다.
도로와 주차, 경사지, 문화재·경관 규제까지 실제 대지를 기준으로 같이 봐야 합니다.
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📚 출처
서울시｜옥인동·명륜3가·망우동 휴먼타운 2.0 특별건축구역
https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do?bbsNo=158&nttNo=467449&utm_source=chatgpt.com ↗ (새 창)
2️⃣ 서울 모아주택 1호 입주｜99세대가 215세대로
이번에는 ‘계획’이 아니라 실제로 입주까지 간 모아주택입니다.
광진구 구의동 한양연립은 지난 8월 준공을 마치고 9월부터 입주를 시작했습니다.
기존 99세대였던 노후 저층주거지는 지상 최고 15층, 4개 동, 총 215세대로 바뀌었습니다.
116세대가 늘어난 셈입니다.
왜 이 사례를 볼 필요가 있을까?
사업부지는 9,877㎡입니다.
일반적인 대규모 재개발을 추진하기에는 작았던 곳입니다.
서울시는 모아주택 방식을 적용하면서 2023년 6월 통합심의, 2024년 2월 착공, 2026년 8월 준공까지 약 3년 만에 사업을 마무리했다고 설명했습니다.
여기서 더 눈에 들어오는 숫자는 따로 있습니다.
현재 서울에서는 모아주택 168곳이 조합설립을 완료했고, 이 가운데 14곳 약 2,200호가 착공했습니다.
사업시행계획인가를 마치고 착공을 기다리는 곳도 27곳, 약 3,800호입니다.
앞으로 모아타운 뉴스를 볼 때는 후보지가 몇 곳 늘었는지만 보는 것보다
조합설립 → 사업시행인가 → 착공 → 준공
까지 실제로 넘어가는 사업지가 얼마나 늘고 있는지를 보는 편이 더 현실적입니다.
서울시의 한양연립 준공사진은 공공누리 제4유형이라 회사 홍보 블로그에서는 사용하지 않는 편이 안전합니다. 서울시 페이지 자체도 상업적 이용금지·변경금지를 명시하고 있습니다.
대신 국토교통부의 모아타운·소규모주택정비 개념자료를 사용하면 됩니다. 국토부는 해당 보도자료 저작물을 공공저작물 자유이용 대상으로 안내하고 있습니다.
캡션:
▲ 모아타운·소규모주택정비 사업 개념자료
출처: 국토교통부 / 공공누리
소규모라고 공사가 쉬운 건 아닙니다
저층주택이 밀집한 곳은 대지가 작아 오히려 까다로운 경우가 많습니다.
철거차량이 들어갈 수 있는지,
옆 건물과 거리는 얼마나 되는지,
지하 굴착이 가능한지,
주차와 배수는 어떻게 해결할지
같은 조건에서 공사비 차이가 벌어집니다.
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📚 출처
서울시｜모아주택 1호 첫 입주·99세대에서 215세대로
3️⃣ 망원동 416-53 재개발｜최고 29층·약 1,550세대
마포에서는 망원동 416-53번지 일대가 움직였습니다.
서울시는 이 일대의 재개발 신속통합기획을 확정했습니다.
대상지는 망원역에서 약 500m 떨어진 6만8,878.7㎡ 규모 저층주거지로, 망원시장과 망리단길, 망원한강공원 사이에 자리합니다.
계획은 용적률 250%, 최고 29층, 약 1,550세대입니다.
망리단길은 남긴다
이번 계획에서 흥미로운 건 상권을 지우지 않는다는 점입니다.
망원역에서 망원시장·망리단길을 거쳐 한강으로 이어지는 보행축을 만들고, 약 4,800㎡ 규모 공원과 공영주차장을 함께 계획했습니다.
망리단길과 바로 맞닿는 곳에는 29층 고층 주동을 세우는 대신 12~13층 정도의 중저층 건축물과 소규모 상가를 배치하는 방향입니다.
도로도 일부 15~18m 규모로 넓힙니다.
재개발을 하면서 기존 골목상권과 새 아파트 단지를 어떻게 연결할지를 같이 고민한 계획이라고 볼 수 있습니다.
▲ 서울 마포구 망원동 망리단길
사진: 한국관광공사·이범수 / 공공누리 제1유형
망리단길 실제 사진은 공공누리 제1유형으로 상업적 이용과 편집이 가능합니다.
망리단길 사진 원본 확인
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현재는 어디까지 왔을까요?
아직 신속통합기획 확정 단계입니다.
정비구역 지정과 조합설립, 사업시행인가, 관리처분, 이주·철거가 모두 끝난 것은 아닙니다.
특히 이 지역은 망리단길과 사업구역이 가까워 같은 망원동 안에서도 내 건물의 편입 여부와 향후 보행동선이 어떻게 바뀌는지 따로 확인할 필요가 있습니다.
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서울시｜망원동 416-53 신통기획 확정
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4️⃣ 중곡1동 A구역｜최고 35층·2,200세대
광진구에서는 중곡1동 254-15 일대가 눈에 띕니다.
이 지역은 오래된 저층주택이 밀집한 곳으로, 신속통합기획을 통해 최고 35층·약 2,200세대 규모의 주거단지로 정비하는 방향이 잡혀 있습니다.
이번 정비에서는 제3종일반주거지역 상향과 사업성 보정계수가 적용되면서 기존보다 사업성을 높이는 방향으로 계획이 진행되고 있습니다.
중랑천과 용마산·아차산을 잇는 녹지축, 도로와 공공시설도 함께 계획됩니다.
앞으로 서울 정비사업에서 더 자주 보게 될 숫자
예전에는 “재건축 연한을 넘겼나”, “몇 세대가 들어오나”가 먼저 눈에 들어왔다면 앞으로는
종상향이 가능한지,
용적률을 얼마나 확보하는지,
사업성 보정계수를 받을 수 있는지
가 실제 사업속도를 좌우하는 경우가 많아질 것으로 보입니다.
▲ 서울지하철 7호선 중곡역 2번 출입구
사진: LERK / Wikimedia Commons / CC BY-SA 4.0
※ 중곡1동 A구역 조감도가 아닌 지역 생활권 참고사진
해당 사진은 상업 이용이 가능하지만 저작자·파일명·라이선스 표시가 필요합니다.
중곡역 사진 원본 확인
참고 링크 · commons.wikimedia.org ↗ (새 창)
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서울시｜중곡1동 254-15 신속통합기획
https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/534221?utm_source=chatgpt.com ↗ (새 창)
5️⃣ 용인 반도체 국가산단｜1공구 8,686억원, 이제 토목공사가 움직인다
서울을 벗어나면 이번 주 가장 큰 건설 이슈는 용인 첨단시스템반도체 국가산업단지입니다.
대우건설 컨소시엄이 LH가 발주한 국가산단 1공구 조성공사의 낙찰자로 선정됐습니다.
초안 기준 1공구는 이동읍·남사읍 일원 약 345만㎡ 규모이고, 입찰금액은 8,686억 원입니다.
전체 국가산단은 약 778만㎡ 규모로 계획돼 있습니다.
반도체 공장보다 먼저 움직이는 것
국가산단 개발에서 처음 움직이는 건 팹 건축물만이 아닙니다.
대규모 토공과 절·성토,
도로,
우수·오수,
산업용수,
전력·가스,
각종 기반시설
이 먼저 깔립니다.
그 뒤로 협력업체 공장과 창고, 물류시설, 근린생활시설과 유지보수 수요가 따라올 수 있습니다.
중소 건설회사 입장에서는 오히려 이 부분이 현실적인 시장입니다.
삼성전자 팹 본체를 수주하는 것보다 주변 공장·창고·토목·배수·지원시설 공사에서 접근 가능한 일감이 더 다양하게 생길 수 있기 때문입니다.
▲ 용인 첨단시스템반도체 클러스터 국가산업단지 산업단지계획·지형도면
출처: 국토교통부·토지이음 / 공공누리 출처표시
토지이음에 공개된 국가산단 계획자료는 공공누리 출처표시 조건으로 이용 가능합니다.
용인 반도체 국가산단 공식 계획자료
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6️⃣ 합정역 일대｜호텔 개발 시 용적률 최대 1,040% 검토
합정역 주변 상가나 건물을 가진 분이라면 이 소식도 볼 만합니다.
서울시는 관광숙박시설 공급을 늘리기 위해 상업지역 내 일정 조건을 충족하는 관광숙박시설에 조례 용적률의 최대 1.3배까지 적용하는 제도를 추진해왔습니다.
일반상업지역의 조례 용적률 800%를 기준으로 하면 최대 1,040% 수준입니다.
중요한 건 합정 일대의 모든 토지가 1,040%가 된다는 뜻은 아니라는 점입니다.
용도지역과 도로, 대지면적, 공공기여, 숙박시설 기준 등 개별 조건을 충족해야 합니다.
그래도 합정·상수·홍대 생활권에 오래된 상가나 업무시설을 보유하고 있다면 한 번쯤 다시 계산해볼 만합니다.
전면 신축뿐 아니라
숙박시설 전환,
용도변경,
증축·대수선,
외장 개선,
설비 교체
같은 방법도 있기 때문입니다.
▲ 서울지하철 2호선 합정역
사진: Striker9498 / Wikimedia Commons / CC0 1.0
※ 개발예정 건축물 사진이 아닌 합정역 생활권 참고사진
이 사진은 CC0로 공개돼 상업적 이용과 편집이 자유롭습니다.
합정역 사진 원본 확인
참고 링크 · commons.wikimedia.org ↗ (새 창)
🔧 짧게 보는 이번 주 건설업계 메모｜해체공사도 달라집니다
서울시는 노후 교량·고가차도 해체공사를 앞두고 해체설계 사전검증과 전문 감리, 주요 공정 영상기록, 드론·로봇을 이용한 비접촉 점검을 강화하기로 했습니다.
이 뉴스는 검색용 핵심 이슈라기보다 시공사가 눈여겨볼 변화입니다.
앞으로 철거·해체공사에서는 가격만큼이나 해체순서, 가설지지, 인접건물 안전, 장비동선과 기록관리를 얼마나 체계적으로 준비했는지가 더 중요해질 가능성이 있습니다.
🏠 건물주·토지주가 이번 주 뉴스에서 봐야 할 것
이번 주 뉴스는 같은 ‘개발’처럼 보여도 단계가 전부 다릅니다.
휴먼타운 2.0은 개별 건축 규제완화, 구의동 모아주택은 준공·입주, 망원동은 신속통합기획 확정, 중곡동은 정비사업 추진, 합정은 개발기준 변화, 용인 반도체 국가산단은 실제 부지조성 단계에 가까워지고 있습니다.
그래서 뉴스 제목만 보고 투자나 공사를 판단하기보다 먼저 확인할 것이 있습니다.
내 토지가 사업구역에 들어가는지, 현재 용도지역은 무엇인지, 실제 받을 수 있는 용적률은 얼마인지, 도로와 차량진입은 가능한지, 언제쯤 착공단계까지 갈 수 있는지를 따로 봐야 합니다.
특히 이번 휴먼타운 2.0처럼 규제가 바뀌면 그동안 사업성이 나오지 않던 작은 대지도 다시 신축이나 리모델링 대상이 될 수 있습니다.
🧭 삼지이앤씨의 시각
이번 주 뉴스를 현장 쪽에서 보면 흐름은 꽤 단순합니다.
사업성이 안 나오는 곳은 규제를 조정하고, 사업성이 만들어진 곳은 실제 공사로 넘기고 있습니다.
망원동과 중곡동 같은 기존 저층주거지는 아파트 세대수보다 먼저 도로 폭과 철거차량 진입, 인접건물, 지하 굴착과 배수를 봐야 합니다.
옥인동·명륜3가처럼 작은 필지가 많은 곳은 대형 재개발보다 개별 신축·증축·리모델링이 현실적인 선택이 될 수 있습니다.
합정처럼 상권이 이미 형성된 곳이라면 더 그렇습니다.
건물이 오래됐다는 이유로 무조건 철거할 필요는 없습니다. 구조상태가 괜찮다면 대수선이나 용도변경, 설비교체, 외장개선과 방수로 건물의 사용기간을 더 늘리는 방법도 있습니다.
용인에서는 반대로 대규모 토목시장이 열리고 있습니다.
산업단지는 공장 한 동으로 끝나는 것이 아니라 토목과 도로, 배수, 전력·용수, 공장·창고와 물류시설까지 연결됩니다.
삼지건설은 공장·창고·근린생활시설·주택 신축과 증축뿐 아니라 리모델링, 철거, 토목, 조경, 방수, 바닥 폴리싱, 인젝션 그라우팅, 탄소섬유보강과 건축 유지보수까지 다양한 공정을 수행해 왔습니다.
현장에서는 허가상 가능한 최대 규모와 실제로 시공하기 좋은 규모가 항상 같지는 않습니다.
대지조건과 기존 건물 상태, 예산과 공사기간, 준공 후 사용까지 같이 보는 것이 중요합니다.
정직한 시공, 따뜻한 공간, 변함없는 신뢰.
365일을 책임지는 건설, 삼지건설·삼지이앤씨입니다.
☎ 상담문의 0507-1328-4129
✅ 2026년 10월 첫째주 건설 뉴스 한 줄 정리
서울에서는 휴먼타운 2.0을 통해 옥인동·명륜3가·망우동 저층주거지의 건축규제가 완화됐고, 모아주택 1호는 99세대에서 215세대로 바뀌어 실제 입주를 시작했습니다. 망원동은 최고 29층·약 1,550세대 신통기획이 확정됐고 중곡동 2,200세대 재개발도 진행되고 있으며, 용인에서는 8,686억 원 규모 반도체 국가산단 1공구가 본격적인 부지조성 단계로 넘어가고 있습니다.
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서울시｜관광숙박시설 용적률 최대 1.3배 완화 정책
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모아타운·소규모주택정비 자료｜국토교통부
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망리단길 실제사진｜한국관광공사·공공누리 제1유형
중곡역 실제사진｜Wikimedia Commons·CC BY-SA 4.0
용인 반도체 국가산단 계획자료｜토지이음·공공누리
합정역 실제사진｜Wikimedia Commons·CC0
