(주)삼지건설 · 삼지이앤씨
서울 전역의 도로 지분거래에 토지거래허가 규제가 새롭게 적용됩니다. 10월 17일부터 시행되는 이번 조치는 재개발·모아타운 주변의 투기성 도로 지분거래를 막기 위한 것입니다.
서울역 인근 서계동은 최고 35층·438세대 모아타운 계획이 심의를 통과했고, 화곡동·망우동·면목동의 소규모 정비사업도 진전됐습니다. 용산전자상가 나진상가 12·13동은 AI·ICT 산업거점 개발을 위한 10월 착공을 추진하고 있습니다.
📅 게시 기준: 2026년 10월 12일 월요일
📰 뉴스 확인 범위: 2026년 10월 5일~10월 11일
이번 주 서울 건설뉴스에서는 평소보다 눈여겨볼 만한 변화가 몇 가지 있었습니다.
가장 먼저 서울 전역의 도로 지분거래에 새로운 토지거래허가 규제가 도입됩니다. 재개발이나 모아타운 예정지역에서 작은 도로 지분을 거래할 때 특히 주의해야 할 내용입니다.
정비사업 쪽에서는 서울역 뒤편 서계동이 눈에 띕니다. 준주거지역으로 종상향하는 모아타운 계획이 심의를 통과하면서 최고 35층, 438세대 규모의 정비 방향이 구체화됐습니다.
화곡동·망우동·면목동에서도 노후 저층주거지 정비가 진행되고 있고, 용산전자상가는 오랫동안 추진해 온 개발사업 가운데 나진상가 12·13동의 착공을 준비하고 있습니다.
이번 주에는 개발지역과 공급 세대수를 살펴보면서도 실제 토지거래와 공사에 어떤 변화가 생기는지 함께 정리해 보겠습니다.
1️⃣ 이번 주 핵심｜서울 전역 도로 토지거래허가구역 신규 지정, 10월 17일부터 시행
https://www.khan.co.kr/article/202610081000001
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이번 주 건물주와 토지주가 먼저 살펴볼 뉴스는 서울시의 도로 토지거래허가구역 지정입니다.
서울시는 10월 7일 도시계획위원회에서 서울 전역의 지목이 ‘도로’인 토지를 토지거래허가구역으로 새롭게 지정하기로 했습니다.
지정기간은 2026년 10월 17일부터 2027년 10월 16일까지 1년입니다.
이번 조치는 재개발 기대감을 이용한 도로 지분 쪼개기 거래를 제한하고, 실수요와 관계없는 투기성 거래를 줄이려는 취지입니다.
왜 도로 지분까지 규제할까요?
노후주택이 밀집한 지역에는 건물 앞 사도나 여러 사람이 공동 소유하는 도로가 적지 않습니다.
그런데 일부 지역에서 도로 지분을 잘게 나눠 판매하면서 재개발 이후 별도의 권리가 생길 것처럼 홍보하는 사례가 문제가 됐습니다.
도로 지분을 소유했다고 해서 언제나 조합원 자격이나 분양권이 생기는 것은 아닙니다. 정비구역 경계와 권리산정기준일, 토지의 이용 상태 등에 따라 결과가 달라집니다.
이번 지정은 바로 이런 거래를 사전에 확인하겠다는 것입니다.
허가 대상 면적은?
보도된 기준에 따르면 지정구역 안에서 다음 면적을 초과하는 거래는 허가 대상이 됩니다.
용도지역
허가 대상 기준
주거지역
6㎡ 초과
상업·공업지역
15㎡ 초과
녹지지역
20㎡ 초과
다만 실제 적용 여부는 필지의 용도지역과 지목, 10월 12일 공고되는 지정 내용 등을 확인해야 합니다.
도로를 사고파는 행위 자체가 전면 금지되는 것은 아닙니다. 법령상 허가요건을 충족하고 실제 이용 목적이 인정되는 거래는 허가를 받아 진행할 수 있습니다.
재개발 예정지역이라면 무엇을 확인해야 할까요?
도로 지분을 매입하기 전에는 최소한 지적도와 등기부, 토지이용계획, 정비구역 포함 여부, 권리산정기준일을 함께 확인해야 합니다.
특히 모아타운 주변이라고 해서 모든 도로 지분이 동일한 권리를 갖는 것은 아닙니다.
‘개발 예정지 근처의 도로를 소유하면 나중에 분양권이 나온다’는 식의 설명만 믿고 거래하는 것은 주의할 필요가 있습니다.
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서울 도로 토허제, 서울 도로 토지거래허가구역, 도로 지분거래, 사도 지분거래, 2026 토지거래허가구역, 모아타운 도로 지분, 재개발 권리산정기준일
📚 출처
서울시 공식자료
서울시｜2026년 10월 8일 제16차 도시계획위원회 개최결과
https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do?bbsNo=158&curPage=3 ↗ (새 창)
관련 뉴스기사
경향신문｜서울 전역 도로 토지거래허가구역 지정
2️⃣ 서계동·화곡동·망우동·면목동 모아타운｜4개 지역 정비사업 심의 통과
이번 주 정비사업에서는 서계동 모아타운을 중심으로 볼 필요가 있습니다.
서울시는 10월 8일 제11차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 강서구 화곡6동, 용산구 서계동, 중랑구 망우동과 면목동의 관리계획 또는 사업시행계획 관련 안건을 수정가결했습니다.
네 지역 모두 오래된 저층주택이 많지만 해결해야 할 문제는 조금씩 다릅니다.
📍 용산구 서계동 116번지｜최고 35층·438세대
이번 심의에서 가장 특징적인 사업은 서계동 116번지 일대 모아타운입니다.
서울역과 가까운 이 지역은 기존 주택 213세대를 정비해 총 438세대 규모로 계획됐습니다. 임대주택 111세대가 포함됩니다.
서울시는 이곳을 첫 준주거지역 종상향 모아타운 사례로 소개했습니다.
계획상 최고 높이는 35층, 용적률은 470% 이하입니다.
서울역이라는 교통거점과 가까우면서도 좁은 도로와 오래된 주택 때문에 개발에 제약이 많았던 지역입니다. 이번에는 용도지역을 조정하면서 주택 공급과 주변 기반시설을 함께 정비하는 방향을 잡았습니다.
서계동뿐 아니라 청파동과 공덕동에서도 정비사업이 추진되는 만큼, 앞으로 서울역 서측 생활권의 보행로와 도로 연결이 어떻게 바뀌는지 살펴볼 만합니다.
다만 서계동 116번지 모아타운의 종상향이 주변 모든 필지에 똑같이 적용되는 것은 아닙니다.
📍 강서구 화곡6동 1130-7번지｜반지하 밀집지역의 모아주택 정비
화곡6동은 노후 다세대·다가구주택이 많은 저층주거지입니다.
이번 심의에서는 특히 A-3구역의 정비사업이 진전됐습니다.
이 지역은 노후 건축물 비율이 100%, 반지하주택 비율은 91.6%에 달하는 것으로 조사됐습니다.
기존 제1종일반주거지역을 제2종일반주거지역으로 상향하고 자연경관지구의 높이기준도 기존 4층·16m에서 8층·22.85m로 완화하는 계획이 반영됐습니다.
이번 화곡동 사례에서 눈에 들어오는 부분은 세대수보다 기존 주거환경입니다.
반지하 비율이 높고 주차 공간이 부족한 지역은 건물 한 동을 새로 짓는 것만으로 문제를 해결하기 어렵습니다.
주택정비와 함께 보행환경과 주차, 공동이용시설을 개선해야 지역 전체의 사용성이 좋아질 수 있습니다.
📍 중랑구 망우동 509번지｜경사지에 450세대
망우동 509번지 일대는 기존 약 170세대에서 450세대로 정비하는 계획입니다. 임대주택은 85세대입니다.
눈에 띄는 것은 대지의 높이 차입니다.
대상지에는 남북 방향으로 13m가 넘는 고저차가 있어 지형을 두 개의 레벨로 나누고 도로를 확폭하는 방식으로 계획됐습니다.
이런 현장은 지하주차장 출입구의 위치부터 신중히 잡아야 합니다.
옹벽과 흙막이, 절토·성토, 우수배수 등이 서로 연결되기 때문입니다.
토목공사 조건을 충분히 검토하지 않고 건축물 규모부터 결정하면 계획을 다시 조정해야 할 수도 있습니다.
📍 중랑구 면목동 127-26번지｜626세대·면목역 보행환경 개선
면목동은 지하철 7호선 면목역과 가까운 지역입니다.
기존 약 245세대를 626세대로 정비하며 임대주택 106세대가 포함됩니다.
이번 계획에서 주목할 부분은 단지 안을 통과하는 폭 6m의 공공보행통로입니다.
면목역 광장에서 면목초등학교로 이어지는 보행동선을 확보하고 학교 주변에는 약 1,000㎡ 규모의 어린이공원을 계획했습니다.
주택이 늘어나더라도 주변 학교와 역으로 안전하게 이동할 수 있어야 한다는 점을 반영한 계획입니다.
이번 모아타운 뉴스에서 봐야 할 차이
화곡동은 반지하와 노후주택 문제, 서계동은 역세권 고밀개발, 망우동은 경사지와 도로, 면목동은 통학로와 보행 연결이 중심입니다.
모아주택·모아타운이라고 해도 사업지마다 필요한 공사와 기반시설은 다릅니다.
그리고 이번에 통합심의가 진행됐다고 모두 착공한 것은 아닙니다. 사업별로 남은 인허가와 공사비 협의, 이주·철거 절차를 구분해서 봐야 합니다.
※ 자료 확인 안내: 10월 12일 확인한 서울시 공식 보도자료에는 4개 사업 총 1,725세대, 화곡동 211세대로 표기돼 있습니다. 10월 9일 복수 언론보도에는 각각 1,735세대와 221세대로 표기돼 있어 수치가 일치하지 않습니다. 추후 서울시의 정정 여부를 확인할 필요가 있습니다.
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📚 출처
서울시 공식자료
서울주거포털｜강서·용산·중랑 모아주택·모아타운 심의 결과
참고 링크 · housing.seoul.go.kr ↗ (새 창)
관련 뉴스기사
연합뉴스｜화곡·서계·망우·면목동 모아주택·모아타운 심의
서울신문｜서계동 첫 준주거 모아타운·화곡동 정비사업
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3️⃣ 용산전자상가 개발｜나진상가 12·13동, 10월 착공 추진
이번 주 서울 도심개발에서는 용산전자상가도 빼놓기 어렵습니다.
한때 PC와 각종 전자제품 유통의 중심지였던 용산전자상가는 오랜 기간 산업구조 변화와 온라인 유통 확대로 어려움을 겪어 왔습니다.
서울시는 이 일대를 전자제품 판매 중심의 상업지역에서 AI·ICT 기업과 창업·업무·문화시설이 함께 들어서는 산업거점으로 전환하는 계획을 추진하고 있습니다.
그 가운데 실제 공사에 가장 가까워진 곳이 나진상가 12·13동입니다.
나진상가 12·13동, 특별계획구역 5구역
용산전자상가 일대에는 총 11개 특별계획구역이 설정돼 있습니다.
서울시에 따르면 이 가운데 4·5·7·10구역이 건축허가를 완료했으며, 5구역인 나진상가 12·13동은 2026년 10월 착공을 추진하고 있습니다.
아직 11개 구역 전체가 착공하는 것은 아닙니다.
각 구역의 인허가와 사업 준비 정도에 따라 순차적으로 진행되는 구조입니다.
공중보행로 570m…전자상가를 하나의 산업공간으로 연결
서울시의 전체 개발구상에는 약 570m의 공중공공보행통로와 11개 연결 브리지 등이 포함돼 있습니다.
AI·ICT 산업지원시설과 창업지원시설, 공공임대 업무시설을 계획하고 공영주차장 약 400면도 확보할 예정입니다.
현금 공공기여금은 전체 개발계획에서 약 2,470억 원 규모로 제시됐습니다.
이 수치들은 용산전자상가 일대 전체 계획에 관한 것이지, 나진상가 12·13동 한 사업의 규모를 뜻하지 않습니다.
용산전자상가 주변 건물은 어떻게 달라질까?
오래된 상업지역이 복합산업거점으로 바뀌면 건물에 필요한 시설과 사용방식도 달라질 수 있습니다.
업무시설은 통신·전기·공조와 설비 용량이 중요하고, 상업시설은 이용객 동선과 주차·승강기 등 공용시설의 상태가 임대 경쟁력에 영향을 줍니다.
다만 모든 전자상가 건물이 동시에 철거되는 것은 아닙니다.
개별 건물주는 자신이 속한 특별계획구역과 사업단계를 먼저 확인하고, 아직 사용기간이 남은 건물이라면 필요한 설비와 방수, 외장·공용공간 개선을 검토하는 것이 현실적입니다.
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📚 출처
서울시 공식자료
서울시｜용산전자상가 AI·ICT 신산업거점 개발 발표(10월 11일)
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관련 뉴스기사
연합뉴스｜용산전자상가 나진상가 12·13동 착공 추진
https://c3korea.com/yongsan-district-unit-plan-6-zones-reorganization/
4️⃣ 신대방동 대림삼거리역 개발｜최고 35층·481세대 역세권 재개발
https://www.news1.kr/realestate/general/6313766
동작구에서는 대림삼거리역 역세권활성화사업이 서울시 도시계획위원회를 통과했습니다.
대상지는 신대방동 588-7번지 일대로, 신안산선 대림삼거리역 예정지와 가까운 곳입니다.
계획에 따르면 약 1만4,452㎡ 부지에 최고 35층, 총 481세대 규모의 주거복합시설이 들어설 예정입니다.
건축물은 4개 동으로 계획됐으며, 용적률은 500% 이하, 높이는 124m 이하입니다.
도로 폭 6m에서 12m로
이번 사업에서 살펴볼 부분은 도로계획입니다.
기존 신대방길은 폭 6m에서 12m로, 신대방16길도 폭 9m로 넓히는 계획이 담겼습니다.
시흥대로변에는 공개공지를 확보하고 공공기여시설로 어르신 종합케어센터를 조성할 예정입니다.
역세권이라고 해도 지하철역까지의 거리만으로 사업성이 결정되는 것은 아닙니다.
도로 폭과 차량 진입, 공공기여시설, 주변 보행동선에 따라 실제 건축 가능한 규모와 설계가 달라질 수 있습니다.
대림삼거리역은 현재 운영 중인 역이 아니라 신안산선 신설 예정역이라는 점도 구분해야 합니다.
이번 발표는 정비계획 심의 결과로, 실제 착공이나 입주가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
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📚 출처
서울시 공식자료
서울시｜2026년 10월 8일 제16차 도시계획위원회 개최결과
관련 뉴스기사
뉴스1｜대림삼거리역 일대 주거복합 개발
5️⃣ 안양 관양초등학교 주변 재개발｜866세대 계획안 주민공람
수도권에서는 안양시 동안구 관양초등학교 주변 재개발사업도 살펴볼 만합니다.
안양시는 10월 8일 관양동 1413-11번지 일대에 대한 정비계획 결정 및 정비구역 지정안 주민공람 공고를 게시했습니다.
공고번호는 안양시 공고 제2026-1644호입니다.
공개된 정비사업 진행자료에는 총 866세대, 임대주택 98세대의 공급안이 제시돼 있습니다.
주민공람이 시작됐다는 것은?
정비구역이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
정비계획과 구역 지정안에 대해 주민 의견을 받는 절차로, 이후 관련 검토와 심의가 이어져야 합니다.
이 단계에서는 구역 경계와 도로, 공원, 주택 규모를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
특히 본인 소유 토지가 구역 경계에 걸쳐 있거나 도로와 접해 있다면 향후 이용조건에 차이가 생길 수 있습니다.
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📚 출처
안양시 공식자료
안양시｜관양초등학교 주변 재개발 정비계획 주민공람 공고
관련 정비사업 현황자료
정비닥터｜관양초등학교 주변 재개발 추진현황·공급계획
참고 링크 · www.jbdoctor.com ↗ (새 창)
6️⃣ LH 수도권 공공택지 미분양 매입확약｜최대 1만8,000호, 민간 착공 유도
이번 주 건설업계 뉴스에서는 LH의 미분양 매입확약 추가 시행도 빼놓을 수 없습니다.
LH는 10월 9일 수도권 공공택지에서 민간 건설사가 공급하는 주택을 대상으로 미분양 매입확약을 추가 시행한다고 밝혔습니다.
대상은 정해진 요건을 충족하는 수도권 LH 공공택지 민간 공동주택사업으로, 적용 가능한 규모는 최대 약 1만8,000호로 추산됩니다.
미분양 매입확약이란?
민간 건설사가 아파트를 건설한 뒤 미분양이 발생했을 때, LH가 사전에 정한 조건에 따라 해당 주택을 매입할 수 있도록 약정하는 제도입니다.
전용면적 85㎡ 이하 주택이 대상이며, 매입가격은 미분양률과 착공시점 등에 따라 분양가의 85~92% 수준으로 적용됩니다.
2027년 상반기까지 조기 착공하거나 500세대 이상 규모로 건설하는 사업에는 추가 인센티브가 마련돼 있습니다.
다만 모든 미분양 아파트를 LH가 무조건 매입한다는 뜻은 아닙니다.
대상 택지와 착공 요건, 확약 계약 등 세부 조건을 충족해야 합니다.
건설사에는 어떤 변화가 생길까?
민간 건설사가 착공 여부를 결정할 때는 공사비뿐 아니라 금융비용과 분양 위험도 검토합니다.
분양 부진에 대한 위험 부담이 일부 낮아지면 착공 결정을 앞당기는 데 도움이 될 수 있습니다.
대규모 공공택지에서 실제 착공이 늘어난다면 토목과 기초, 설비, 방수, 외부공사 등 후속 공정의 발주에도 영향을 줄 수 있습니다.
하지만 이는 발주 가능성에 대한 전망이지 관련 업체에 공사가 자동으로 배정된다는 의미는 아닙니다.
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📚 출처
LH 공식자료
LH｜2026년 수도권 공공택지 미분양 매입확약 공고
https://www.lh.or.kr/board.es?act=view&bid=0034&list_no=734309&mid=a10601020000 ↗ (새 창)
LH｜10월 9일 매입확약 추가 시행 보도자료
https://lh.or.kr/gallery.es?act=view&bid=0003&list_no=12150&mid=a10502000000 ↗ (새 창)
관련 뉴스기사
연합뉴스｜LH 미분양 매입확약 연말까지 접수·매입가격 최대 92%
🏠 건물주·토지주가 이번 주 뉴스에서 확인할 것
이번 주에도 정비사업과 개발정책이 다양하게 발표됐지만 실제 적용단계는 모두 다릅니다.
서울 도로 토허제는 10월 17일부터 시행되는 토지거래 규제이고, 서계동·화곡동·망우동·면목동은 모아주택·모아타운 통합심의 단계입니다.
용산전자상가 나진상가 12·13동은 건축허가 이후 착공을 준비하는 단계, 대림삼거리역 일대는 정비계획 심의, 안양 관양초등학교 주변은 주민공람 단계입니다.
개발소식을 들었을 때 가장 먼저 확인할 것은 세대수나 최고층수가 아니라 내 토지와 건물에 실제로 적용되는 내용입니다.
특히 확인할 부분은 사업구역 포함 여부, 권리산정기준일, 도로와 공유지분, 현재 용도지역, 실제 허용용적률, 기존 건축물 상태, 향후 공사비와 사업기간입니다.
정비사업 예정지역에 건물을 보유하고 있다면 앞으로 몇 년 동안 건물을 계속 사용해야 하는지도 중요합니다.
정비계획이 확정돼도 실제 이주나 철거까지 시간이 걸리는 경우가 적지 않기 때문입니다.
🧭 삼지이앤씨의 시각｜개발계획보다 먼저 살펴보는 현장 조건
이번 주 뉴스를 보면 사업마다 서로 다른 문제를 해결하고 있습니다.
화곡동은 반지하주택과 오래된 주거환경, 서계동은 역세권의 용도지역과 사업성, 망우동은 경사지와 도로, 면목동은 보행환경이 중요한 과제였습니다.
계획 단계에서 숫자로 보이는 내용도 실제 현장에서는 다른 문제로 이어집니다.
경사지에서는 옹벽과 흙막이, 배수와 지하층 레벨을 맞춰야 합니다. 오래된 건물이 밀집한 곳에서는 철거장비와 공사용 차량이 진입할 수 있는지부터 검토해야 합니다.
용산전자상가처럼 기존 산업·상업시설을 새로운 업무공간으로 바꾸는 사업은 구조뿐 아니라 설비와 외부공간, 유지관리까지 함께 고려해야 합니다.
삼지건설은 천안 구천크레인 주기장 관련 토목공사, 용인 공장 증축, 공장·창고 신축, 근린생활시설 리모델링과 방수공사 등 다양한 현장을 수행해 왔습니다.
또 건물의 바닥 폴리싱과 인젝션 그라우팅, 탄소섬유보강, 철거와 유지보수처럼 신축 이후 또는 기존 건물을 계속 사용하는 과정에 필요한 공정도 경험해 왔습니다.
공사 규모가 크다고 반드시 복잡한 것도 아니고, 규모가 작다고 간단한 것도 아닙니다.
작은 상가라도 도로가 좁고 주변 건물이 가까우면 철거와 자재 반입부터 신중하게 계획해야 합니다. 반대로 기존 구조가 양호하다면 전면 철거보다 필요한 부분을 보수하거나 리모델링하는 편이 적절할 수도 있습니다.
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삼지건설·삼지이앤씨는 건물의 현재 상태와 대지조건, 공사범위, 예산과 일정을 함께 살피는 **‘365일을 책임지는 건설’**을 지향합니다.
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✅ 2026년 10월 둘째주 건설 뉴스 한 줄 정리
서울은 10월 17일부터 도로 지분거래에 새로운 토지거래허가 규제를 적용합니다. 서계동은 최고 35층·438세대 준주거 모아타운, 화곡동·망우동·면목동은 노후 저층주거지 정비계획이 진전됐습니다. 용산전자상가 나진상가 12·13동은 10월 착공을 추진하고, 대림삼거리역 일대는 481세대 주거복합개발 계획이 심의를 통과했습니다. 수도권에서는 안양 관양초등학교 주변 재개발 주민공람과 LH 미분양 매입확약이 이어지면서 정비사업의 권리관계와 실제 착공조건을 살펴볼 필요성이 커졌습니다.
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📚 전체 출처 모음
서울시·지자체 공식자료
서울시｜제16차 도시계획위원회 개최결과·도로 토지거래허가구역
서울주거포털｜서계·화곡·망우·면목 모아주택·모아타운
서울시｜용산전자상가 AI·ICT 산업거점 개발 관련 10월 11일 보도자료
서울시｜대림삼거리역 역세권활성화사업 도시계획위원회 결과
안양시｜관양초등학교 주변 정비계획 주민공람
LH｜수도권 공공택지 미분양 매입확약 공고
LH｜매입확약 추가 시행 보도자료
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연합뉴스｜강서·용산·중랑 모아주택·모아타운 통합심의
서울신문｜화곡동 모아주택·서계동 준주거 모아타운
연합뉴스｜용산전자상가 나진상가 12·13동 10월 착공 추진
뉴스1｜대림삼거리역 481세대 역세권 개발
연합뉴스｜LH 미분양 매입확약·매입가격 최대 92%
